Vinstskatt för en bostad – bostadsrätt och hus

Hur mycket vinstskatt ska du betala vid försäljning av din bostad, går skatten att skjuta upp och vad händer om du gjort en förlust? Svaren på detta och andra eventuella frågor du har inför att du ska deklarera din bostadsförsäljning får du i den här guiden.

Vad är reavinst och vinstskatt?

Reavinst eller realisationsvinst är det äldre uttrycket för kapitalvinst, det vill säga den vinst du gör när du säljer en bostad för mer än du köpte den för. Och för kapitalvinsten betalar du (rea)vinstskatt . Om du istället sålde din bostad för mindre än du köpte den för har du däremot gjort en reaförlust, och det kan du läsa mer om längre ner. Oavsett om du gjort en vinst eller förlust måste du ta upp försäljningen i din inkomstdeklaration.

När du har deklarerat din kapitalvinst måste du betala vinstskatt på den. Här råder ofta förvirring kring om det är 22 % eller 30 % skatt som gäller. Så låt oss räta ut alla frågetecken – vinstskatten på privatbostäder är 22 %. Du kan läsa mer detaljerat om den längre ner under Om du har sålt med vinst.

Hur deklarerar du bostadsförsäljningen och räknar ut din vinstskatt?

Du deklarerar din fastighetsförsäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Vilken dag köparen tillträder bostaden spelar alltså ingen roll i det här sammanhanget. Låt oss säga att du sålde din bostad (skrev på kontraktet) under 2017. Då ska du ta du upp den i din deklaration 2018, som ju avser inkomståret 2017.

När du ska deklarera en såld bostad börjar du med att räkna ut vinsten eller förlusten. Det gör du på olika sätt beroende på vilken typ av bostad du sålt.

Såhär räknar du ut vinstskatten för din bostadsrätt

För att räkna ut reavinstskatten för din bostadsrätt måste du först räkna ut vinsten eller förlusten. Då utgår du från försäljningspriset:

+ Försäljningspris

Sedan drar du av följande:

– Försäljningsutgifter (läs mer nedan)
– Inköpspris
– Förbättringsutgifter (läs mer nedan)
– Kapitaltillskott
– Andel av inre reparationsfond vid försäljningen

Och slutligen lägger du till:

+ Andelen av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskov

= Din vinst eller förlust

Såhär räknar du ut vinstskatten för hus, villa, ägarlägenhet eller tomt

För att räkna ut reavinstskatten på villa eller småhus blir uträkningen för vinst eller förlust annorlunda. Samma uträkning gäller även för ägarlägenhet och tomt. Börja med försäljningspriset:

+ Försäljningspris

Och dra sedan av följande:

– Försäljningsutgifter (läs mer nedan)
– Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
– Förbättringsutgifter (läs mer nedan)

Sedan lägger du till:

+ Återföring av uppskov

= Din vinst eller förlust

Om du har sålt med förlust

Tyvärr (för alla bostadsägare) är det inte alla bostäder som säljs med vinst. Men som tur är får du dra av halva förlusten samma år som den har ägt rum. Hälften av förlusten är med andra ord avdragsgill och kan dras av från de vinster och inkomster du tar upp som kapitalinkomster i din deklaration. Om förlusten ändå är större än dina vinster och inkomster får du ett kapitalunderskott. Beroende på underskottets storlek får du sedan olika mycket skattereduktion. Läs mer om vad som gäller för just dig hos Skatteverket.

Om du har sålt med vinst

Du ska även fylla i en vinst i inkomstdeklarationen. Kapitalvinster måste du nämligen betala vinstskatt för. Om du har sålt en bostad för privat bruk behöver du dock inte betala full skatt, utan skattar bara för 22/30 av vinsten. Skatten du betalar på den återstående delen är sedan 30 %. Med andra ord, om du köper en lägenhet för 500 000 kronor och säljer den för 600 000 kronor, har du gjort en vinst på 100 000 kronor. Vinsten kvoteras till 22/30, vilket blir 73 333 kronor. Av det betalar du sedan 30 % i skatt, alltså 22 000 kronor. Därför sägs vinstskatten för privatbostäder vara cirka 22 %.

Avdrag

När du räknar ut din vinst eller förlust har du rätt att göra avdrag för olika utgifter:

Försäljningsutgifter

Du har rätt att dra av olika utgifter som hjälpt dig sälja bostaden. Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas exempelvis mäklararvode, vissa utgifter för homestyling, kostnad för energideklaration eller försäkring mot dolda fel.

Förbättringsutgifter

Du får göra olika avdrag beroende på om du gjort grundförbättringar eller reparationer och underhåll. För grundförbättringar finns ingen tidsgräns för avdrag medan du måste ha haft utgifterna för reparationer och underhåll under det år du säljer eller under de fem föregående åren.

För att få göra avdrag måste kostnaden förbättringarna ha varit minst 5 000 kronor under ett kalenderår. Dessutom måste utgifterna ha gjorts när du ägt bostaden och de måste ha bidragit till att bostaden blivit i bättre skick vid försäljning än vid köpet. Du kan läsa mer om avdrag för förbättringsutgifter hos Skatteverket.

Uppskov på reavinstskatten

Om du sålt din gamla bostad med vinst och köpt en ny som du flyttat in i kan du få uppskov på reavinstskatten (22 % av vinsten). Det betyder dock inte att du slipper betala skatt, utan att du kan skjuta upp att betala hela eller delar av vinsten. Den del av vinsten som du inte skattar för kallas för uppskovsbelopp eller bostadsuppskov. Från och med den 1 juli 2020 återinfördes taket för uppskov på reavinstskatten till 3 miljoner kronor.

Uppskovsräntan togs bort 1 januari 2021

Uppskovsräntan, den årliga skatten på uppskovsbelopp, togs bort den 1 januari 2021. Den låg tidigare på 0,5 procent av uppskovsbeloppet per år. De nya reglerna gäller både gamla och nya bostadsuppskov från och med deklarationen som du lämnar in 2022. Regelförändringen innebär att det från och med inkomståret 2021 inte kommer att kosta något att skjuta upp vinstskatten.

Du som sålde din permanentbostad med vinst under åren 2014–2019 kan i efterhand ansöka om bostadsuppskov och det gör du på Skatteverkets hemsida. Ansökan om uppskov kan ske senast det sjätte året efter det år man sålde sin bostad. Här finns såklart en eventuellt stor summa pengar att få tillbaka, men tänk efter vad du ska använda pengarna till, även om du kan få tillbaka din inbetalade vinstskatt och få uppskov så försvinner inte lånet till staten, men du slipper uppskovsräntan.

Hur länge får du ha ett uppskov?

Du kan ha kvar uppskovet så länge som du äger den bostad som du köpte (ersättningsbostad) när du gjorde uppskovet. Om du sedan säljer bostaden igen och köper en ny ersättningsbostad, kan du göra ett nytt uppskov om förutsättningar finns, och annars ska uppskovet återföras till beskattning.

Övergår bostaden till en ny ägare genom arv, testamente eller bodelning, är huvudregeln att uppskovet återförs till beskattning och endast i vissa undantagsfall kan uppskovsbeloppet överföras till nya ägaren. Du kan läsa mer om dessa undantag på Skatteverkets hemsida.

Tänk på att lagarna som reglerar hur stor vinstskatten, uppskovsbeloppet och kraven för uppskov kan ändras, så kolla med Skatteverket vad som gäller när du ska deklarera.

Fler frågor om reavinst, deklaration och uppskov?

Om du säjer din bostad med Svensk Fastighetsförmedling så kan våra mäklare hjälpa dig med kapitalvinstberäkningen. Och om du har mer specifika skattefrågor kan du vända dig direkt till Skatteverket.