Dolda fel i hus & fel i bostadsrätt

Dolda fel kan ställa till det på många sätt, men vad är egentligen ett dolt fel? Har du inte lust att förkovra dig i lagboken kan du istället låta oss förklara. Vi reder ut skillnaderna mellan dolda fel i hus och fel i bostadsrätt, ger exempel på vanliga dolda fel och klargör vilket skydd du får av en dolda fel-försäkring.

Vad är dolda fel?

För att något ska räknas som ett dolt fel måste det uppfylla dessa fyra kriterier:

• felet måste ha funnits i bostaden redan vid köptillfället,
• felet ska inte ha varit upptäckbart, trots en noggrann besiktning,
• felet ska inte ha varit förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick och användning,
• felet påverkar bostadens marknadsvärde.

Skillnader mellan dolda fel vid husköp och fel i bostadsrätt

Trots de fyra gemensamma kriterierna finns det också skillnader mellan dolda fel i hus och fel i bostadsrätt på grund av att det är olika lagar som reglerar köpen. Vid köp av bostadsrätt tillämpas köplagen, medan det vid husköp regleras av jordabalken. Framförallt handlar skillnaderna om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt. Men köparen har en långtgående undersökningsplikt både när det gäller köp av hus och bostadsrätt. Det är dock vanligare att en bostadsrätt säljs i “befintligt skick”, något som innebär att det är svårare att få något klassat som fel i en bostadsrättsaffär.

Ansvar och ersättning för dolda fel

Om felet räknas som ett dolt fel faller ansvaret på säljaren. Vid en husförsäljning är säljaren ansvarig för dolda fel i tio år från köparens tillträde. För en bostadsrätt är säljaren endast ansvarig för fel i två år efter tillträdet. Som köpare är det dock viktigt att du reklamerar felet till säljaren så fort du upptäckt det. Du kan få kompensation eller ersättning för det dolda felet i form av ett avdrag på köpeskillingen, men om felet är allvarligt kan köpet till och med hävas. I regel kan du endast häva ett köp på grund av fel upp till ett år efter köpet.

Exempel på dolda fel

När det kommer till dolda fel i hus hittas de oftast i bostadens bärande konstruktion, det vill säga i grunden, stommen (ytterväggar och bärande innerväggar), bjälkar och takstolar. I både hus och bostadsrätter är bland de vanligaste felen dem du hittar i våtutrymmen såsom badrummet. Fukt, mögel och röta är vanliga orsaker och de kan ha sitt ursprung i till exempel undermålig ventilation. I äldre våtrum kan det saknas fuktspärrar vilket kan ge fuktskador, medan felmonterade spotlights i nyare bostäder kan leda till brännskadade ledningar eller isolering. Felaktig dränering eller skadedjur är andra exempel på sådant som kan vara dolda fel.

Undersökningsplikt och upplysningsplikt – vad gäller?

Som fastighetsköpare har du undersökningsplikt, liksom om du köper en bostadsrätt. Det betyder att du inte kan åberopa fel som du hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden. Istället måste du själv undersöka bostaden genom att spola i kranar och toaletter, tända och släcka lampor, kolla garderober, förråd och balkonger, under mattor och bakom tavlor. Om du är ovan kan du alltid ta hjälp av en besiktningsman. Undersökningen av fastigheten eller bostadsrätten kan göras innan köpet, men det går också bra att ha en besiktningsklausul i köpekontraktet om säljaren går med på det, vilket ger köparen tid att undersöka fastigheten innan köpet blir bindande.  

För säljaren finns däremot ingen generell upplysningsskyldighet som motsvarar köparens undersökningsplikt. Säljaren får dock inte undanhålla information på ett oärligt eller ohederligt sätt, och heller inte medvetet utnyttja köparens okunskap om ett visst förhållande. Eftersom köparen i regel inte kan åberopa ett fel som säljaren informerat om är det ändå i säljarens eget intresse att upplysa om fel eller risk för fel som hen misstänker finns. Utelämnar säljaren betydande information kan hen under vissa förutsättningar bli skadeståndsskyldig.

Vid försäljning av bostadsrätter i befintligt skick har säljaren dock upplysningsskyldighet för väsentliga fel hen känner till eftersom det endast är på den typen av fel köparen kan ställa några krav gentemot säljaren.

Mäklarens ansvar vid dolda fel

En mäklare har inte något ansvar för dolda fel. Däremot ska mäklaren alltid informera köparen om all relevant fakta som kommit fram kring bostaden.

Dolda fel-försäkring – så funkar det

En dolda fel-försäkring kan köpas enskilt eller som en inkluderad försäkring i ett mer omfattande trygghetspaket såsom Varudeklarerat. Dolda fel-försäkringen tecknas normalt av säljaren vilket kan vara en god idé av flera anledningar. Ett dolt fel är säljarens ansvar i upp till tio år och en dolda fel-försäkring blir därmed ofta en trygghet för både säljare och köpare. Upptäcker köparen ett misstänkt dolt fel är det säljarens försäkringsbolag som bedömer om det ska klassas som ett dolt fel och om ansvaret är säljarens. Om så är fallet betalar försäkringsbolaget ut ersättning till köparen och säljaren betalar en självrisk på cirka 30 procent av prisbeloppet. Skulle det bli en tvist så företräder även försäkringsbolaget säljaren i en sådan.

Tänk på att även om det finns en dolda fel-försäkring tecknad av säljaren kan du som köpare inte bortse från din undersökningsplikt.

Pris för en dolda fel försäkring

Kostnaden för en dolda fel-försäkring beror på försäkringsbeloppets storlek, ju större försäkringsbelopp desto dyrare försäkring. Räkna med att priset på en dolda fel-försäkring för hus är omkring 10 000 kronor och för bostadsrätt cirka 5 000 kronor.

Försäkringsbolaget tecknar vanligtvis ingen dolda fel-försäkring innan du besiktigat bostaden. En besiktning av en bostadsrätt kostar vanligtvis runt 3 500 kronor och en besiktning av ett hus kostar cirka 8 000 kronor. Försäkringens kostnad är avdragsgill när du deklarerar försäljningen av bostaden.

Vad täcker en dolda fel-försäkring?

Vanligen täcker försäkringen konstruktionsfel i grund eller stomme. Ibland täcks även felaktiga elinstallationer av försäkringen om det orsakat brännskadade elledningar eller annan fara för huset. En dolda fel-försäkring kan se olika ut och det finns begränsningar och undantag så läs alltid igenom vilka dolda fel som din försäkring täcker, det gäller både dig som säljare och dig som köpare.

Värt att notera är att en dolda fel-försäkring inte ingår i hemförsäkringen, utan det är något du som säljare behöver teckna utöver din hemförsäkring.

Friskrivningsklausul

Genom att lägga till en friskrivningsklausul i köpekontraktet kan den som säljer friskriva sig från ansvaret för dolda fel. Ofta används en generell friskrivning som innebär att köparen accepterar fastighetens eller bostadsrättens skick och därmed friskriver säljaren från ansvar. Har säljaren lämnat garantier för vissa funktioner i bostaden, omfattas dessa som utgångspunkt inte. Eftersom köparen riskerar att upptäcka kostsamma fel i framtiden, brukar en friskrivningsklausul påverka köpeskillingen. Om du själv vill köpa en bostad med friskrivningsklausul är det viktigt att du gör en extra noggrann besiktning innan köpet går igenom.