Köpe­kontrakt & köpebrev – detta gäller

När du står inför att köpa eller sälja en fastighet är det avgörande att ha ett korrekt utformat köpekontrakt och köpebrev. Dessa dokument är grunden för en trygg och säker bostadsaffär, där både köpare och säljare får sina rättigheter och skyldigheter tydligt reglerade. Köpekontrakt och köpebrev behövs oavsett om du köper en villa, en eller en annan typ av fastighet. I den här artikeln får du veta hur köpekontrakt och köpebrev fungerar, varför de är så viktiga och vad både köpare och säljare behöver tänka på när de ingår en bostadsaffär. 

Det här gäller för både köpare och säljare  

I varje bostadsaffär finns två centrala parter: köpare och säljare. Köparen är den som vill förvärva fastigheten, medan säljaren är den som överlåter sitt ägande. För att affären ska bli juridiskt bindande måste både köpare och säljare vara överens om villkoren i köpekontraktet och köpebrevet. Det är viktigt att båda parter noggrant går igenom och förstår vad som gäller innan de skriver under, eftersom köpekontraktet och köpebrevet reglerar hela affären och säkerställer att överlåtelsen sker på rätt sätt. Genom att båda parter är insatta i sina rättigheter och skyldigheter minskar risken för missförstånd och tvister när fastigheten byter ägare. 

Köpekontrakt – knyter ihop bostadsaffären 

Ett köpekontrakt är ett juridiskt dokument som upprättas mellan säljare och köpare vid försäljning av en fastighet. Affären blir juridiskt bindande först när köpekontraktet är undertecknat av båda parter och eventuell villkor är uppfyllda. Innan dess är ingen av parterna bundna till bud de lagt under budgivningen och kan därmed dra sig ur. Köpekontraktet måste vara skriftligt och uppfylla vissa formkrav för att vara juridiskt giltigt.  

Vad köpekontraktet ska innehålla – fyra minimikrav 

Det finns fyra minimikrav för att ett köpekontrakt ska vara juridiskt giltigt: 

• Kontraktet ska vara skriftligt. 

• Det ska vara undertecknat av både köpare och säljare. 

• Det ska innehålla information om köpeskilling och uppgift om köpeobjektet, vanligtvis fastighetsbeteckning och adress.  

• Det ska innehålla en överlåtelseförklaring. 

Ett köpekontrakt binder parterna till affären och innehåller alla villkor för köpet. Köpekontraktet måste vara daterat och tydligt ange vilken fastighet det gäller samt den överenskomna köpeskillingen. Det är också viktigt att det innehåller uppgifter om säljare och köpare. Eventuella svävarvillkor ska tydligt framgå i kontraktet för att vara juridiskt bindande. Det är vanligt att kontraktet innehåller information om handpenning och datum för tillträde. 

Några exempel på  uppgifter som är med är hur stor handpenning som ska betalas, datum för tillträde och personuppgifter till köpare och säljare. Eventuella villkor och svävarvillkor för affären, som kan beröra till exempel besiktning eller lånelöften, är också sådant som ska skrivas in i köpeavtalet. 

Det är viktigt att båda parter är överens om villkoren innan kontraktet undertecknas. Ta därför gärna hjälp av er mäklare för att klargöra allting innan ni skriver på. 

Vad är ett svävarvillkor? 

Vid upprättande av köpekontrakt avseende fast egendom eller bostadsrätt är utgångspunkten att avtalet ska vara bindande och slutligt. Ibland kan parterna behöva avtala om villkor som innebär att köpet blir beroende av att vissa förutsättningar uppfylls. Sådana villkor kallas för svävarvillkor. 

Det innebär att köpet är ”svävande” fram till dess att villkoret antingen uppfylls eller faller. Det är vanligt att villkoret är utformat så att endera parten har rätt att frånträda avtalet om villkoret inte uppfylls inom en viss angiven tid. Under denna period föreligger således osäkerhet om köpet kommer att fullbordas. 

För att ett svävarvillkor ska vara civilrättsligt giltigt måste det tas in i köpehandlingen, det vill säga köpekontraktet och ibland även i köpebrevet. Ett svävarvillkor får inte gälla under längre tid än två år; i annat fall är köpet ogiltigt. 

Ett vanligt exempel på detta vid överlåtelse av bostadsrätt är att köpet är beroende av att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Ett annat exempel är villkor om att köparen får finansering, tex lån av banken för att kunna betala hela köpeskillingen. 

Att upprätta ett köpebrev 

Köpebrev upprättas på tillträdesdagen när den återstående köpeskillingen betalas. Detta är en formell handling som visar att hela köpeskillingen är erlagd och att äganderätten har övergått till köparen. Köpebrevet behövs för att göra en ansökan om lagfart hos Lantmäteriet, som ansvarar för att registrera alla fastighetsköp i Sverige. Det är också nu köparen får tillträde till bostaden. Köpebrevet fungerar alltså som ett kvitto på att hela köpeskillingen är betald och att äganderätten har övergått till köparen. Med köpebrevet kan köparen dessutom registrera sig som ny ägare och få lagfart till fastigheten hos Lantmäteriet. 

Köpebrevets innehåll 

Dessa punkter måste ett köpebrev innehålla för att vara juridiskt korrekt. 

• Underskrifter av bägge parter. 

• Överlåtelseförklaring, där säljaren uttryckligen förklarar att bostaden eller fastigheten överlåts till köparen när köpeskillingen är betalad och köpebrevet undertecknat av båda parter. 

• Köpeobjekt. Vid fastighetsförsäljning ska fastighetsbeteckningen framgå. 

• Köpeskilling. 

Skillnaden mellan köpekontrakt och köpebrev

Köpekontraktet är det dokument som fastställer överenskommelsen mellan köpare och säljare och reglerar de villkor som gäller för affären. Köpebrevet upprättas däremot som ett bevis eller kvitto på att betalningen har fullföljts och att äganderätten till bostaden eller fastigheten har överlåtits. 

Skiljer sig köpehandlingar mellan fastigheter och bostadsrätter? 

Vid överlåtelse av en bostadsrätt upprättar man ett överlåtelseavtal.  Något köpebrev upprättas inte, utan parterna undertecknar istället en likvidavräkning på tillträdesdagen och ibland ett köpbevis. För att allting ska bli korrekt är det bäst om du tar hjälp av din mäklare eller av en juridisk rådgivare när du upprättar de juridiskt bindande avtalen. 

Vad händer om köpekontraktet inte följs? 

Om ett köpekontrakt inte följs kan det få allvarliga konsekvenser för båda parter. Det kan leda till att  någon av parterna vill häva köpet och det kan uppstå tivst om  vad som egentligen har avtalats. Därför är det viktigt att båda parter är medvetna om sina rättigheter och skyldigheter och att de följer det som står i köpekontraktet. Om det ändå skulle uppstå problem eller oenighet kring affären är det klokt att ta hjälp av juridisk expertis för att hitta en lösning och säkerställa att affären hanteras på rätt sätt. På så sätt kan både köpare och säljare känna sig trygga genom hela processen.