Hoppa till innehåll

Allt om köpekontrakt

Bostadsaffären är i hamn först när du som säljer och köparen undertecknat ett skriftligt köpekontrakt. Efter det får köparen tillträde till bostaden. Men vad ingår egentligen i köpet, och vad innebär undersökningsplikt, upplysningsplikt och dolda fel? Och när får du handpenningen?

Skriva kontrakt - ett så kallat köpekontrakt

När det finns en slutlig köpare av bostaden är det dags att avsluta affären genom att skriva kontrakt. Så snart som möjligt, när du som säljer och köparen är överens om villkoren för försäljningen, undertecknar båda parter ett skriftligt köpeavtal– först då är bostadsaffären i hamn. Ingen av spekulanterna är bundna vid sina bud förrän kontraktet är underskrivet. Här har mäklaren ett ansvar att ta tillvara på båda parternas intressen och noggrant gå igenom kontraktets alla delar och villkor med dig som säljer och köparen. 

Ibland är köpet förenat med något villkor som man i så fall skriver in i kontraktet. Här står även summan för handpenningen som din mäklaren mäklaren förmedlar mellan köparen och säljaren och betalar ut så snart alla eventuella villkor är uppfyllda. 

Är ett kontrakt slutgiltigt?

Svaret kan vara både ja och nej. Kontrakt kan nämligen skrivas med villkor som kan gälla sådant som besiktning eller lånelöfte. Men man bör sträva efter att allt verkligen ska vara klart vid kontraktsskrivningen så att det inte finns några så kallade svävarvillkor. Det är en trygghet för båda parter.

Förbehåll i köpekontraktet

Det finns även möjlighet att lägga in ett förbehåll i köpekontraktet, som ger dig som säljare rätt att kliva av försäljningen. Om till exempel:

  • Köparens finansiering inte är klar och sökta lån inte beviljas
  • En besiktningsman finner fel och brister som du själv inte har upptäckt
  • Köparen inte kan köpa bostaden innan den nuvarande bostaden är såld

Vad ingår i försäljningen?

Som säljare har du inte bara rättigheter, utan också skyldigheter. Själva utgångspunkten är att bostaden säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning samt med tillhörande egendom. Grundregeln är att de fastighetstillbehör som fanns i bostaden vid visningen ska ingå i köpet. Om det uppstår tveksamheter är det viktigt att du och köparen upprättar en skriftlig överenskommelse om vad som ingår i köpet.

I jordabalken finns regler om vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet eller byggnad. All annan egendom är lös egendom. Läs mer om fast egendom i Jordabalken

Ansvar för fel i bostaden

I samband med ett köp av en fastighet eller en bostadsrätt kan det ibland uppstå diskussioner mellan köparen och säljaren om vem som ska bekosta eventuella skador eller andra fel som upptäcks i bostaden efter köpet. Om man inte kan komma överens om det så ger lagen vägledning. För fastigheter finns lagreglerna i Jordabalken medan reglerna för bostadsrätter finns i Köplagen.

Dolda fel – säljarens ansvar

De fel som säljaren kan bli ansvarig för är således sådana fel som köparen inte upptäckt, borde ha upptäckt eller borde ha misstänkt med hänsyn till fastighetens ålder, pris och skick. Det spelar då ingen roll om säljaren själv inte kände till felet - s k dolda fel.

Ansvarstid

Säljarens ansvar för fel i en såld fastighet upphör tidigast tio år efter det att köparen tillträdde bostaden. Saken kan också uttrycka så att köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten. Köparen kan dock förlänga ansvarstiden genom att avbryta preskriptionen, t ex genom att skicka ett ersättningskrav till säljaren.

Motsvarande ansvarstid efter försäljning av en bostadsrätt är två år.

Köparens undersökningsplikt

Utgångspunkten är att bostaden köps i det skick den faktiskt befinner sig i då köpekontraktet eller överlåtelseavtalet skrivs under. För att skydda sig måste alltså köparen göra en noggrann undersökning av bostaden. Detta brukar kallas köparens undersökningsplikt.

För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka, kan säljaren inte göras ansvarig. Upptäcker köparen vid sin undersökning tecken på fel i bostaden eller om fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökning.

Köpare bör inspektera vindsutrymmen och andra svårtillgängliga utrymmen. För fastigheter är det särskilt viktigt att kontrollera fuktskador (speciellt i källare och tak), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

För bostadsrätter bör särskild uppmärksamhet ägnas åt fuktskador i kök och badrum. Om det finns symptom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, måste han gå vidare
med sin undersökning och, om så krävs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt.

Säljarens upplysningsplikt

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren till exempel upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ’förväntat sig’ med hänsyn till bostadens ålder, pris, skick och användning.

En närliggande fråga är om säljaren måste upplysa om alla fel och brister i bostaden som han känner till. Grundregeln är att säljaren inte kan göras ansvarig för fel som är upptäckbara för köparen. Trots det kan en säljare i vissa lägen ha ett sådant ansvar om han före försäljningen känt till felet och ändå underlåtit att upplysa köparen om detta.

En förutsättning för ett sådant ansvar är att köparen med fog borde ha kunnat räkna med att bli upplyst om felet och att säljarens underlåtenhet att upplysa köparen om felet kan antas ha inverkat på köpet. Det ska alltså vara fråga om mer betydande fel eller brister.

Handpenning

Vid kontraktsskrivningen betalar köparen en handpenning till dig som säljare. Den brukar vanligtvis vara runt 10 procent av köpesumman. Finns det ett förbehåll i köpekontraktet deponeras handpenningen hos mäklaren så länge möjligheten att begära köpets återgång kvarstår. Det ligger i båda parters intresse att kontraktet tecknas så fort som möjligt.

Mäklarens provision brukar dras av handpenningen, resten betalas ut till dig som säljare.

Glöm inte att läsa det finstilta

När du har fått kontraktet, läs igenom det noga. Fråga mäklaren om allt du känner dig osäker på. Det finns inga dumma frågor, men det är dumt att inte fråga!

Se även

Tillträdesdagen – köparen får tillträde

På tillträdesdagen genomför vi en professionell överlämning av din bostad. Du, mäklaren och  köparen träffas vanligtvis på någon av Svensk Fastighetsförmedlings butiker. Det är dagen då den nya ägaren får börja använda din gamla bostad och du får då resten av köpeskillingen och affären betraktas som avslutad. 

Ett köpebrev upprättas så att köparen kan registreras som ny ägare och får lagfart på fastigheten. Samtidigt som du lämnar över nycklarna ska nya ägaren få eventuella kartor, ritningar och instruktioner till maskiner och annan utrustning i bostaden. Ni skriver även på andra handlingar.

Inför eller på tillträdesdagen får du en sammanställning över slutbetalningen av köpeskillingen, eventuella lån som övertas av köparen, räntor och olika avgifter. Som säljare står du för avgifter och andra kostnader ända fram till tillträdesdagen.

Säljer du en bostadsrätt kan själva tillträdet ofta ske hos bostadsrättsföreningen, där köparen också blir antagen som medlem. Kanske får köparen betala en mindre överlåtelseavgift till föreningen.

Om det finns ett lån på bostaden ska det lösas i samband med betalningen.

Vad är din bostad värd?

Vad heter du?
Hur når vi dig?
Var finns fastigheten?

Något gick fel...

Ett ögonblick!

TACK!

Vi återkommer så fort vi kan för att boka ditt värderingsmöte.

Till toppen