Förmedlings­uppdrag – ditt avtal med mäklaren

Vad är ett förmedlingsuppdrag?

Ett förmedlingsuppdrag, också kallat uppdragsavtal eller mäklaravtal, är det kontrakt du skriver med din mäklare. Avtalet måste vara skriftligt. Och är ni flera ägare till bostaden så behöver alla signera avtalet.

Förmedlingsuppdraget anger vem som är mäklare och vem som är uppdragsgivare, vilken bostad eller fastighet det gäller, samt vilken ersättning som utgår när uppdraget är genomfört. Den fastighetsmäklare som undertecknat avtalet är personligt ansvarig för uppdragets utförande. I avtalet bör det stå om annan mäklare kan få träda in och avlasta om din utvalda mäklare exempelvis blir sjuk eller är ledig. En annan mäklare får aldrig helt ta över ett förmedlingsuppdrag.

Det vanliga är att du tecknar ett förmedlingsuppdrag när du ska sälja din bostad. I andra länder är det vanligare att köparen är uppdragsgivare och mäklaren hjälper till att hitta en bostad. Söker du bostad i Spanien kan mäklarna på Svensk Fastighetsförmedling Spanien hjälpa dig. Ett förmedlingsuppdrag behöver inte heller handla om ett köp utan kan även tecknas när det kommer till att hyra en bostad eller arrendera en tomt. Ibland hittar en köpare och säljare själva varandra men vill ha hjälp med att teckna själva köpekontraktet, då har mäklaren fått ett så kallat skrivuppdrag.

Mäklarens ansvar i förmedlingsuppdraget

I ett förmedlingsuppdrag ingår olika delar som mäklaren utför före och i samband med försäljningen och överlåtelsen av din bostad. Här ingår alltid att ta reda på relevant fakta om bostaden samt att föra journal genom hela förloppet, det vill säga anteckna när förmedlingen ingicks, åtgärder som vidtagits under processen och när uppdraget avslutats. Grundläggande frågor som mäklaren behöver veta är: vem äger bostaden, finns inteckningar/pantbrev och/eller servitut?

Detta ingår också vanligtvis i förmedlingsuppdraget:

• Att besöka och värdera bostaden
• Skapa en objektbeskrivning
• Att marknadsföra bostaden
• Att genomföra visningar
• Att hålla i budgivning och föra diskussioner med spekulanter
• Att göra en budförteckning över de bud som inkommit
• Att upprätta köpehandlingar och medverka vid signering av köpekontrakt
• Att hjälpa köparen att söka lagfart eller medlemskap i en bostadsrättsförening

All dokumentation ska lämnas till uppdragsgivaren vid förmedlingens avslut, vanligtvis vid tillträdet.

Mäklarens arvode redovisas i förmedlingsuppdraget

Förmedlingsuppdraget reglerar under vilka förutsättningar som mäklaren har rätt till ersättning. Det ska tydligt framgå när mäklararvodet ska betalas ut och hur arvodet ska beräknas. Har förmedlingsuppdraget gått ut på att sälja din bostad kan kostnaden för mäklarens tjänster dras av när vinstskatten för din försäljning ska beräknas.

Förmedlingsuppdrag med eller utan ensamrätt

Ett förmedlingsuppdrag kan skrivas både med och utan ensamrätt. Det vanligaste är att mäklaravtalet löper på tills vidare med en ensamrätt de första tre månaderna, vilket är den maximala perioden för ensamrätt. Det betyder att mäklaren är ensam om försäljningsuppdraget av din bostad under denna period och har rätt till sitt arvode om bostaden säljs under dessa tre månader, oavsett om mäklaren har bidragit till överlåtelsen eller inte. Om bostaden inte blivit såld när ensamrätten går mot sitt slut kan den förlängas. Då måste det ske skriftligen och tidigast en månad innan den pågående ensamrätten avslutas.

Säga upp avtal med mäklare under ensamrätt

Om du vill säga upp avtalet med mäklaren ska mäklaren skriftligen bekräfta uppsägningen. En uppsägning under perioden av ensamrätt kan klassas som ett kontraktsbrott och du kan bli skyldig att betala skadestånd eller ersättning för kostnader som tillkommit med uppdraget, exempelvis annonsering, resor och direkta utlägg. Läs igenom vad en uppsägning innebär i ditt mäklaravtal.

När förmedlingsuppdraget avslutas ska mäklaren lämna över en spekulantförteckning till dig. Om någon av dessa spekulanter senare köper din bostad kan mäklaren ha rätt till provision. Om du anlitar en ny mäklare är det viktigt att du lämnar över spekulantförteckningen och berättar om ditt avslutade mäklaravtal, så den nya mäklaren har en chans att agera på rätt sätt för att minimera risken för dubbla arvoden.

Uppsägning av förmedlingsuppdrag utan ensamrätt

Vill du bryta avtalet med mäklaren efter att de tre månaderna av ensamrätt passerat finns ofta en uppsägningstid på cirka 10 dagar i mäklaravtalet. Mäklaren kan då ha rätt till ersättning för sina kostnader för resor, annonsering etcetera. Kolla alltid vad som gäller i ert avtal.

Ångerrätt i ditt avtal med mäklaren

Vad händer om du ångrar dig och vill avbryta försäljningen? Ångrar du dig inom 14 dagar från det att avtalet signerats så har du rätten på din sida att avbryta avtalet med mäklaren, så kallad ångerrätt enligt lagstiftning. Detta gäller om avtalet har träffats hemma hos dig, men inte om avtalet har ingåtts på mäklarens kontor eller skickats med post. Ångerrätt gäller inte om förmedlingsuppdraget fullgjorts inom de två veckorna, det vill säga att bostaden blivit såld. Det är mäklarens skyldighet att skriftligen informera dig om ångerrätten i mäklaravtalet innan förmedlingsavtalet signeras.

Läs alltid förmedlingsuppdraget noga så att du vet vilka rättigheter och möjligheter du har när du signerat ert avtal.

Vad ingår inte i mäklarens förmedlingsuppdrag?

Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten och har ingen skyldighet att undersöka fastigheten närmare. Det är du som säljare som lämnar uppgifter om fastighetens storlek och skick. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som hen känner till eller har anledning att misstänka.