Servitut – så fungerar det
Rätten att använda någon annans brunn eller förbud att skymma sjöutsikten med planterade träd, det är två exempel på vad ett servitut kan reglera. Men vad är skillnaden mellan avtalsservitut, officialservitut och nyttjanderätt och ingår det i undersökningsplikten att ta reda på om fastigheten har servitut och när det i sådana fall upphör? Det får du veta i den här guiden!
Vad är servitut?
Ett servitut är rätten för en fastighet att använda en annan fastighet på ett bestämt sätt. Det måste finnas en långsiktig anledning till att införa servitutet. Servitutet kan gälla tillåtande rättigheter, som servitut för väg som ger rätten att köra på annans mark eller ett servitut för att få använda någons brygga som båtplats. Det kan också vara servitut för att du ska får dra ledning eller avlopp över en grannes mark, eller få använda någons brunn. Servitutet kan även vara ett förbud mot att till exempel plantera träd som skymmer grannens sjöutsikt.
Den fastighet som ger rätten kallas den tjänande fastigheten, och den som får rätten är den härskande. Och rätten gäller just fastigheter, inte enskilda personer, vilket betyder att det inte spelar någon roll vem som äger fastigheterna.
Vem underhåller servitutet?
Det är inte alltid det är helt självklart vems skyldighet det är att sköta underhållet av ett servitut, som till exempel reparationer av brygga eller ommålning av en byggnad. Normalt är det oftast den härskande fastigheten som ska stå för detta. Vill ni att det ska vara på något annat sätt behöver detta skrivas in i avtalet för servitutet. När det kommer till snöröjning räknas det som en driftsåtgärd, vilket inte kan falla på den tjänande fastighetens ansvar.
Två typer av servitut – officialservitut och avtalsservitut
De servitut vi går igenom här är officialservitut och avtalsservitut, som regleras av fastighetsbildningslagen respektive jordabalken.
Avtalsservitut
Ett avtalsservitut är ett servitut som bildats genom avtal mellan två fastighetsägare. För att avtalet ska ha status som servitut måste det uppfylla vissa krav. De kraven kan du läsa mer om i kapitel 14 i Jordabalken.
Ansök om inskrivning av avtalsservitut hos Lantmäteriet
Ett avtalsservitut blir offentligt genom att du ansöker om inskrivning hos Lantmäteriet och gäller då automatiskt mot ny ägare av fastigheten. Men inskrivning är inget krav. Om du gör en inskrivning redovisas servitutet i fastighetsregistret och syns i fastighetsbeviset.
Förnyelse eller upphävande av avtalsservitut
I de allra flesta fall gäller avtalsservitut för obegränsad tid och därför behövs ingen förnyelse av servitut. Men det går att i vissa fall tidsbegränsa avtalsservitut. Tidsbegränsade avtalsservitut används vanligen fram till att det skapats en mer varaktig lösning på problemet, som att använda grannens brunn tills den egna är klar.
För att upphäva ett avtalsservitut måste härskande fastighet ha åsidosatt sina skyldigheter eller överskridit sin rätt. Det kan även gå att häva om den härskande fastigheten inte längre behöver servitutet. Prata med ägaren till den andra fastigheten och se om ni kommer överens och kan skriva ett avtal om att upphäva servitutet och skicka till Lantmäteriet.
Kostnaden för avtalsservitut
Det är till Lantmäteriet du betalar en expeditionsavgift för ett avtalsservitut. Se Lantmäteriets avgifter.
Officialservitut
Ett officialservitut tillkommer genom förrättning av Lantmäteriet och är ett myndighetsbeslut, vilket ger det en starkare ställning än avtalsservituten.
Hur ansöker du om officialservitut?
För att kunna bilda ett officialservitut ansöker du om en lantmäteriförättning i Lantmäteriets e-tjänst.
Upphävande eller förnyelse av officialservitut
Officialservitut gäller i stort sett för alltid, eller tills att ett nytt beslut tas. De gånger det kan tidsbegränsas är när servitutet skapats på grund av en framtida händelse – till exempel att använda grannens brunn tills fungerande vatten och avlopp har anlagts i området.
Kostnaden för officialservitut
Det är till Lantmäteriet du betalar för officialservitut och kostnaden beror på hur lång tid de lägger ner på ärendet – hur fastighetens gränser såg ut när de bildades, vilka servitut som finns och om de behöver fatta beslutet i samråd med kommun eller länsstyrelse. Se Lantmäteriets grundbelopp och timtaxa.
Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt
Nyttjanderätt är rätten för en person, ett företag eller en kommun, att använda någon annans fastighet på ett bestämt sätt, till skillnad från servitut som är en rätt kopplad till en fastighet. Nyttjanderätten är dessutom tidsbegränsad till 25 eller 50 år, beroende på vilket område det gäller. Nyttjanderätt kan t ex vara arrende, hyra eller allmän nyttjanderätt. Vilka villkor som gäller för de olika avtalen hittar du under i Jordabalken kapitel 7–12.
Undersökningsplikt och upplysningsskyldighet om servitut
Som köpare av en fastighet ingår det inte i din undersökningsplikt att ta reda på om fastigheten har servitut. Men det gäller bara om du är i god tro, med andra ord om du inte misstänkt att det funnits några servitut för fastigheten. Ser du till exempel en häst och ryttare passera i trädgården till huset du tänkt köpa, men säljaren varken har något stall eller ridintresse, kan det vara bra att fråga om det finns ett servitut för ridväg, eller kolla upp det själv hos Lantmäteriet. Om det däremot inte är uppenbart och säljaren inte upplyst dig eller skrivit in servitutet kan servitutet falla och den härskande fastigheten förlora sin rätt. Säljaren kan då istället bli skadeståndsskyldig mot ägaren av den fastighet som blev av med sin rätt.
Enligt god fastighetsmäklarsed ska mäklare alltid ge en riktig beskrivning av objektet, inklusive vilka servitut som finns, i den mån mäklaren känner till servituten.