Dödsbo – att tänka på vid försäljning av fastighet

Det är mycket att tänka på när en närstående har gått bort. Och det sista du vill fundera på är antagligen alla praktiska detaljer om dödsboet som du behöver lösa. För att göra det lite lättare för dig har vi därför samlat praktisk information som du kan behöva om du ska ansöka om dödsbolagfart och sälja en fastighet i ett dödsbo.

Vad är ett dödsbo?

Dödsboet är de samlade tillgångarna som finns kvar efter en person som har avlidit. Som tillgångar räknas pengar, lösöre (till exempel möbler, bilar, smycken), bostad och eventuella skulder. Det är oftast dödsbodelägarna, alltså arvingarna, som tar hand om dödsboet. I många fall är detta någon eller några närstående, till exempel en efterlevande make/maka, sambo, barn eller någon annan släkting.

Det är dödsbodelägarna som har ansvaret för att ta hand om dödsboet och att upprätta en bouppteckning. Bouppteckningen kan delägarna göra helt på egen hand, eller låta ett företag som köper dödsbon hjälpa till med. Det är alltså inte helt ovanligt att ett dödsbo köpes eftersom delägarna då slipper det tunga arbetet med att tömma bostaden, samt kan ta hjälp med bouppteckningen. När bouppteckningen är klar skickas den in till Skatteverket där den registreras.

Skifta dödsbo – fastighet, bostadsrätt och andra tillgångar delas upp

Efter registreringen kan en bodelning med efterlevande make/maka genomföras och dödsboet kan upplösas genom ett arvskifte, alltså att tillgångarna delas upp mellan arvingarna. Det är också vanligt att dödsbodelägarna säljer tillgångarna från dödsboet, och sedan skiftar ut de pengar som blir kvar.

Att sälja fastigheter, hus och bostadsrätter i ett dödsbo

För att kunna sälja bostaden i ett dödsbo måste bouppteckningen vara klar. Däremot går det att sälja bostaden innan den fullständiga bouppteckningen är registrerad. De nya ägarna kommer dock inte att kunna få tillträde till bostaden förrän registreringen är klar eftersom den är nödvändig för att köparnas lagfart ska kunna beviljas.

Ansöka om lagfart för dödsbo

Ansökan om lagfart för en fastighet i ett dödsbo görs för att registrera dödsboet som ägare till fastigheten, en så kallad dödsbolagfart. När dödsbolagfarten är beviljad kan en köpare eller den som ska ärva fastigheten i sin tur ansöka om lagfart. Denne måste då tillsammans med ansökan skicka in en så kallad fångeshandling, ofta ett testamente, arvskifte eller bodelningsavtal, till inskrivningsmyndigheten för att få en beviljad lagfart.

Är det däremot en ensam dödsbodelägare räcker det med att skicka in en bestyrkt och registrerad kopia av bouppteckningen tillsammans med ansökan. Lagfarten är nödvändig för försäljningen av fastigheten.

Sälja hus från dödsbo

Om ett dödsbo ska sälja en fastighet måste alla dödsbodelägare vara överens om försäljningen. Det enda undantaget från detta är om det finns ett testamente där den avlidne har bestämt vem som ska ärva bostaden. Finns inget testamente, eller om bostaden inte finns omnämnd i testamentet, måste dödsbodelägarna alltså bestämma vad de ska göra med huset. Kommer de överens om en försäljning kan de ansöka om lagfart och därefter ta kontakt med en fastighetsmäklare för en värdering. När försäljningen är klar och köpekontraktet ska skrivas måste alla dödsbodelägarna skriva under.

Sälja bostadsrätt från dödsbo

Utgångspunkten vid försäljning av bostadsrätter eller lägenheter från ett dödsbo är att alla dödsbodelägare ska vara överens om att sälja. Men till skillnad från fastigheter som hus eller villor kan bostadsrätter eller lägenheter i ett dödsbo säljas utan att alla samtycker. I dessa fall ansöker dödsbodelägarna hos tingsrätten om att få hjälp av en boutredningsman. Kommer boutredningsmannen fram till att bostadsrätten ska säljas kan försäljningen alltså genomföras även om alla dödsbodelägare inte är överens.

Skatt vid försäljning av dödsbo

När ett dödsbo har sålt en bostad deklareras försäljningen året efter. Har bostaden sålts med vinst kommer vinsten att beskattas. Därför är det viktigt att avsätta pengar för att betala skatten. I de allra flesta fall gäller samma skatteregler för dödsbon som för privatpersoner. Men om försäljningen sker senare än tre år efter dödsfallet blir beskattningen hårdare.

Ansvar för fel i bostaden och friskrivning

Precis som vid en vanlig försäljning av en bostad kan dödsboet bli ansvarigt för eventuella fel i bostaden. Det innebär att dödsboet som säljare har ansvar för fel i bostaden i tio år efter försäljning av en fastighet, och i två år om det är en bostadsrätt.

Skulle de finnas några fel i bostaden är det arvet som ska användas för att betala köparen, eftersom ett dödsbos skulder inte ska belasta en dödsbodelägare personligen. För att inte behöva betala köparna med arvspengar för eventuella fel i bostaden, lägger många till en friskrivningsklausul i köpeavtalet. Det som kan vara bra att tänka på är att en friskrivning kan påverka priset på bostaden.