Hoppa till innehåll

Så fungerar amortering

För dig som undrar över sådant som varför och hur mycket du måste amortera, vad ett amorteringsfritt lån är och vad som gäller i och med att nya amorteringskrav införs har Svensk Fastighetsförmedling samlat svaren här.

Vad är amortering?

Amortering är den summa du betalar av på ditt lån vid varje betalningstillfälle utöver räntekostnaden. För varje amortering minskar din skuld vilket innebär att du i slutändan kommer att ha betalat tillbaka pengarna du har lånat.

Amorteringskrav för nya bolån

Exakt hur mycket du ska amortera bestämmer du och din långivare tillsammans. Många långivare har dock så kallade amorteringskrav som reglerar hur mycket du måste betala av på ditt bolån varje år. Sedan juni 2016 finns dessutom ett statligt amorteringskrav som alla långivare måste följa.

I och med reglerna som infördes 2016 behöver i princip alla som tar ett bolån amortera. Enligt reglerna måste du som lånar mer än 50 % av bostadens värde amortera 1 % av bostadens värde per år tills lånet är under 50 % av bostadsvärdet.

Lånar du mellan 70–85 % av bostadens värde måste du amortera 2 % av bostadens värde per år tills storleken på lånet är under 70 %. Därefter måste du amortera 1 % av bostadens värde tills du når under 50-procentsgränsen.

Enligt amorteringsreglerna får du som mest belåna din bostad med 85 %.

Det som gäller för amortering är därmed:

  • Belåningsgrad mellan 70–85 %. Du måste amortera 2% av det totala lånet per år.
  • Belåningsgrad mellan 50–70%. Du måste amortera 1% av det totala lånet per år.
  • Belåningsgrad under 50%. Inget lagstadgat krav på amortering men långivarna kan fortfarande kräva att du amorterar.

Nytt amorteringskrav 2018

Den 1 mars 2018 kommer amorteringskravet på alla nya bolån att skärpas. Enligt de tidigare amorteringsreglerna, som du just läst om, har amorteringen på ditt bolån styrts av lånets storlek i förhållande till bostadens värde. Med de nya reglerna kommer även din bruttoinkomst, alltså inkomsten före skatt, att styra hur mycket du måste amortera.

Det här betyder att du som lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt måste amortera 1 % på ditt lån tills skulden är under 4,5 gånger din årsinkomst före skatt. Det nya amorteringskravet gäller dessutom utöver de tidigare kraven, vilket innebär att du som både belånar din bostad med 50–85 % av bostadens värde och lånar för mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt kommer att behöva amortera enligt de tidigare reglerna och dessutom amortera 1 % enligt det nya kravet tills din skuld understiger 4,5 gånger din bruttoinkomst.

Det nya amorteringskravet gäller endast för alla nya bostadslån som lämnas efter den 1 mars 2018.

Olika modeller för amortering

Det finns olika modeller för att amortera. De två som oftast kommer på tal i samband med bostadslån är rak amortering och amorteringsfria lån. Dessutom finns två modeller som kallas annuitet och serieamortering. Vilken modell du amorterar utifrån bestämmer du tillsammans med din långivare.

Rak amortering är det vanligaste

Vid rak amortering betalar du tillbaka på lånet med en fast summa vid varje betalningstillfälle, utöver din ränta. Eftersom din skuld minskar i takt med att du amorterar förändras kostnaden för räntan, vilket innebär att beloppet blir olika vid varje inbetalning. Rak amortering är den vanligaste modellen för att betala tillbaka på bostadslån och den är fördelaktig då du under hela lånets löptid betalar av på din skuld. Om inte räntan på ditt lån höjs blir också räntekostnaden lägre under återbetalningstiden i och med att din skuld minskar varje gång du amorterar.

Amorteringsfritt lån

Ett amorteringsfritt lån kan ju låta som något som är för bra för att vara sant, men vad innebär det egentligen? Har du bestämt dig för att ta ett amorteringsfritt lån betalar du under en avtalad tid endast ränta på lånet, vilket därmed innebär att du skjuter på återbetalningen till framtiden. Men när den avtalade tiden löper ut måste du börja amortera på din skuld.

Enligt de regler som finns för amorteringskravet är det möjligt att få ett amorteringsfritt lån på upp till fem år vid köp av nyproduktion, och vid särskilda omständigheter som sjukdom, dödsfall eller arbetslöshet. Det är dock din bank som bestämmer om du får ett amorteringsfritt lån beviljat eller inte. En nackdel med amorteringsfria lån är att den totala summan du betalar för ditt lån riskerar att bli dyrare eftersom räntekostnaden inte minskar under den tid du inte amorterar, till skillnad från vid rak amortering.

Annuitet – bibehållen annuitet och ändrad annuitet

Återbetalar du ditt lån med annuitet kommer du tillsammans med din långivare att bestämma ett belopp, annuiteten, som täcker in både amorteringen och räntan på skulden. För att kunna räkna ut annuiteten bestämmer ni också i förväg antalet betalningstillfällen. Om inte räntan förändras kommer du då att ha samma månadskostnad vid varje betalningstillfälle under hela avbetalningstiden. Skulle däremot räntesatsen ändras finns det två olika sätt att hantera det, nämligen med bibehållen annuitet eller med ändrad annuitet.

Vid bibehållen annuitet fortsätter du att betala den avtalade månadskostnaden. Har räntan höjts innebär det att en större del av annuiteten består av räntekostnad. Det i sin tur betyder att lånet inte kommer att vara återbetalt vid löptidens slut och du måste därmed förlänga den. Sänks räntekostnaden däremot kommer en större del av annuiteten att bestå av amortering och du kommer därför att ha återbetalat lånet före löptidens slut.

Vid ändrad annuitet räknar långivaren om annuiteten varje gång räntan ändras för att du ska ha betalat tillbaka lånet när löptiden går ut. Med den här modellen kan månadskostnaden för ditt lån därför ändras. Det gör att du inte kan vara säker på förhand exakt vad du kommer att få betala vid varje betalningstillfälle.

Serieamortering

Den här återbetalningsmodellen är ganska ovanlig. För dessa lån, som kallas serielån, ökar amorteringens storlek under lånets löptid. Ofta används en trappstegsmodell för ökningen. Det betyder att amorteringen kan vara 1 % av skulden de första fem åren, 2 % av skulden mellan år sex och tio, och så vidare tills lånet är återbetalat.

Till toppen