Hoppa till innehåll

Att tolka årsredovisningen för en bostadsrättsförening

Har du frågor om ekonomin i en bostadsrättsförening inför att du ska köpa en bostadsrätt eller vill du ha koll på din bostadsrättsförenings ekonomi inför årsstämman? Då ska du titta i föreningens årsredovisning. Men exakt vad som är viktigt att veta, var du hittar du svaren, och hur du tolkar dem hjälper vi dig med här.

Årsredovisningens delar

Årsredovisningen för en bostadsrättsförening (BRF) är en sammanställning av föreningens ekonomiska ställning och resultat från året som gått. Detta redovisas både i ord och i siffror. Det är styrelsen som har ansvar för att sätta ihop årsredovisningen efter ett avslutat räkenskapsår, och den måste sedan behandlas av medlemmarna i föreningen på årsstämman.

Alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att lämna in en årsredovisning enligt Årsredovisningslagen. Enligt lagen måste årsredovisningen innehålla delarna förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och eventuella noter.

Förvaltningsberättelse

I förvaltningsberättelsen hittar du bland annat en allmän beskrivning av bostadsrättsföreningen och fastigheten. Den innehåller också en sammanfattning som styrelsen skriver där de med ord och utvalda nyckeltal lyfter fram viktig information från det gångna räkenskapsåret. Dessutom hittar du även ett förslag på resultatdisposition och om föreningen har en underhållsplan i förvaltningsberättelsen.

Det finns vissa formkrav som måste tas upp i förvaltningsberättelsen, och som är baserade på uppgifter från föregående år: antalet medlemmar och bostäder i föreningen, vilken eller vilka fastigheter föreningen äger och vilka som är styrelseledamöter.

Resultaträkning

I resultaträkningen kan du se om bostadsrättsföreningen har gått med antingen vinst eller förlust under räkenskapsåret. Du kan också se var föreningens intäkter kommit ifrån, och vad som har kostat pengar. Genom att jämföra detta med föregående år kan du få en uppfattning om vad som har påverkat resultatet.

Balansräkning

Balansräkningen är en spegling av bostadsrättsföreningens ekonomiska status vid en viss tidpunkt, i en årsredovisning är det alltid räkenskapsårets sista dag. Men eftersom föreningen löpande gör olika betalningar förändras posterna i balansräkningen hela tiden.

I balansräkningen kan se du vilka tillgångar och hur stora skulder föreningen har. Eftersom dessa redovisas var för sig är det lätt att se vad som är tillgångar och vad som är skulder. Du hittar också hur stort det egna kapitalet är, alltså skillnaden mellan tillgångar och övriga skulder.

Noter

I vissa fall räcker inte informationen om de olika posterna i resultat- och balansräkningen till för att förklara vad siffrorna innebär. För att du som läser årsredovisningen ändå ska förstå dem finns noter som är mer specifika förklaringar till vad som finns ”bakom siffrorna”.

Nyckeltal och andra viktiga siffror i årsredovisningen för en bostadsrättsförening

Ofta läggs stor vikt vid nyckeltalen när det pratas om ekonomin i en bostadsrättförening, och om en bostadsrätt är prisvärd eller inte. De fyra nyckeltal som ofta lyfts fram i tidningar är försäljningspris per kvadratmeter, årsavgift per kvadratmeter, belåning per kvadratmeter och taxeringsvärde per kvadratmeter. Trots att de ofta ges stor betydelse, är de egentligen ganska svåra att använda för att jämföra olika föreningar utan att ta hänsyn till andra omständigheter. Här går vi därför igenom de siffror som faktiskt är värdefulla att ha koll på, vad de innebär och var du hittar dem i årsredovisningen. Tänk också på att det är den samlade bilden av flera nyckeltal som ger den mest rättvisande bilden av föreningen och bostadsrätten.

Resultatet

En bostadsrättsförening har inte som syfte att gå med vinst, men den ska inte heller göra alltför stora förluster. Att titta på resultatet kan dock vara lurigt då det ibland kan se ut som om föreningen har ett negativt resultat trots att det inte är så.

Avskrivningar

Nästan alla materiella tillgångar förlorar i värde med tiden på grund av slitage och ålder. För att ta hänsyn till detta görs avskrivningar. Avskrivningarna redovisas i resultaträkningen som en kostnad, trots att föreningen egentligen inte har betalat ut några pengar. Har föreningen redovisat ett negativt resultat kan du därför jämföra resultatet i förhållande till avskrivningarna, innan du låter varningsklockorna ringa. Blir resultatet positivt när du räknar bort avskrivningarna innebär det negativa resultatet med avskrivningarna inräknade alltså att föreningen ändå har förstärkt sin kassa under året.

Underhållskostnader

Eftersom underhållskostnaderna kan variera stort mellan olika år för en bostadsrättförening kan dessa göra att resultatet skiljer sig från år till år. Därför kan du om resultatet är negativt också titta på om underhållskostnaderna har varit ovanligt stora. I noterna hittar du dessutom mer detaljerad information om vilket underhåll som har gjorts.

Skuldsättning

Nästan alla bostadsrättsföreningar är belånade. I de flesta fall har lånen tagits i och med att föreningen köpte loss fastigheten från den dåvarande ägaren, eller för att finansiera dyra underhållsåtgärder.

Ett vanligt mått när det kommer till skuldsättningen hos affärsdrivande företag är soliditeten. Soliditeten visar hur stor del av företagets/föreningens tillgångar som är finansierade av egna medel. Den ska dock tolkas med försiktighet för bostadsrättsföreningar. Titta då hellre på följande punkter:

Räntekostnader

Räntekostnaderna varierar utifrån hur högt belånad föreningen är, och du hittar dem i resultaträkningen på raden Räntekostnader. Ju lägre lån, desto mindre måste föreningen betala i räntekostnader, vilket i sin tur kan ge lägre månadsavgifter. Är lånen däremot höga blir föreningen känsligare för räntehöjningar och även små förändringar kan leda till stora skillnader i avgiften. Genom att jämföra räntekostnaderna i förhållande till nettoomsättningen får du en snabb men grov bild om hur väl föreningen klarar att bära sina räntekostnader. En tumregel är att under 20 % är bra, medan över 40 % är ett varningstecken.

Såhär räknar du:

Räntekostnader / Nettoomsättning

Belåning/kvm

Olika föreningar har olika stora hus och olika stor boyta. För att kunna jämföra belåningen mellan olika bostadsrättsföreningar är belåning/kvm därför ett användbart nyckeltal. En belåning/kvm under 5000 kr anses vara bra, medan en belåning/kvm över 10 000 kr ses som mycket dåligt.

Övriga tillgångar som till exempel värdepapper, hyresrätter och kommersiella lokaler kan göra att en förening får en högre belåning/kvm. Kolla därför upp föreningens övriga tillgångar om du tycker att den har en hög skuldsättning.

Såhär räknar du ut belåning/kvm:

Långfristiga skulder / Total bostadsyta

Skuldkvot

Också skuldkvoten kan ge dig en riktlinje för hur tungt belånad föreningen är. En skuldkvot under 5 är bra, ligger den på mellan 10 till 15 är det dåligt och över 15 visar på att bostadsrättsföreningens ekonomiska situation är ohållbar.

Räkna ut skuldkvoten:

Långfristiga skulder / Nettoomsättning

Månadsavgift

Månadsavgiften du betalar till föreningen är till för fastighetsunderhåll och driften av fastigheten. Ju högre månadsavgiften är, desto högre blir dina månadskostnader. En hög avgift behöver dock inte innebära att föreningen har en dålig ekonomi, utan det kan också betyda att föreningen vill bygga upp en buffert för framtida underhåll. Därför kan det vara bra att granska månadsavgiften i förhållande till exempelvis underhållsplanen om du vill få en förståelse för vad månadsavgiften säger om föreningens ekonomi. Dessutom skiljer det sig mellan olika föreningar vad som ingår i månadsavgiften. Ingår till exempel bredband, TV-utbud, värme och vatten, eller tillkommer de här kostnaderna utöver avgiften?

Fastighetsunderhåll och renoveringsplaner

Information om vilka underhålls- och renoveringsplaner som finns för fastigheten hittar du oftast i ett bifogat utdrag från underhållsplanen i förvaltningsberättelsen. Men hittar du det inte där kan du vända dig till styrelsen för att få veta mer.

Underhållsplanen ska innehålla information om fastighetens status, vilka framtida underhållsåtgärder som finns, hur stora de är, vad de kommer att kosta, när de behöver genomföras och hur lång tid de tar. Ju bättre genomarbetad underhållsplanen är, desto mindre är risken att föreningen behöver genomföra akuta och kostsamma reparationer som kan påverka avgiften. Genom att titta på utdraget från underhållsplanen kan du också bilda dig en uppfattning om föreningens ekonomiska situation både nu och i framtiden. Dessutom underlättar en bra underhållsplan för en ny styrelse att snabbt bilda sig en uppfattning om fastighetens status.

Likviditet

Föreningens likviditet är ett mått på om den klarar av att betala sina kortfristiga skulder. Till de kortfristiga skulderna räknas framförallt löpande räkningar, såsom vatten, värme och el, och andra betalningar som behöver göras inom den närmaste framtiden. Hur stora föreningens kortfristiga skulder är och vilka tillgångar den har för att betala dem hittar du i balansräkningen. Tumregeln är att likviditeten ska vara över 1 för att föreningen ska ha tillräckligt med kapital för att betala sina räkningar.

Såhär räknar du ut likviditeten:

Omsättningstillgångar / Kortfristiga skulder

Tomträtt eller ägd tomt

Äger bostadsrättsföreningen tomten som fastigheterna står på, eller är det en tomträtt som kommunen äger? Om det är en tomträtt har föreningen i de flesta fall ett flerårigt avtal med kommunen om hur stor avgiften för tomträtten ska vara, men när avtalet går ut kan tomträttsavgälden förändras. Höjs avgiften när ett nytt avtal tecknas kan medlemmarnas avgifter också behöva höjas för att föreningen ska ha råd att betala kommunen.

För att ta reda på om det är en tomträtt eller en ägd tomt ska du titta i resultaträkningen eller i noterna. Är det en tomträtt kommer det att finnas en post för tomträttsavgälden i resultaträkningen.

Äkta eller oäkta bostadsrättsförening

Om bostadsrättsföreningen är en äkta eller en oäkta förening kan du ta reda på både med hjälp av resultaträkningen och balansräkningen. I resultaträkningen kollar du på skattekostnaderna. Är det en äkta förening kommer det inte att finnas några skattekostnader utöver skatten på ränteintäkter, medan en oäkta förening även har andra skattekostnader. I balansräkningen jämför du uppdelningen av taxeringsvärde mellan bostäder och lokaler, minst 60 % ska vara bostäder för att det ska betraktas som en äkta förening.

Att ha koll på om föreningen är äkta eller oäkta är viktigt när det kommer till vinskatten vid försäljning av din bostadsrätt. Säljer du din bostad i en oäkta förening måste du nämligen alltid betala en skatt på 30 % av 5/6 av vinsten, vilket blir 25 % av vinsten. Säljer du däremot en bostadsrätt i en äkta förening kan du skjuta upp skatten via uppskov om du lägger in hela vinstbeloppet i en ny bostadsrätt. Skjuter du inte upp skatten är den dessutom 22 % av vinsten om du säljer en bostad i en äkta förening.

Många oäkta föreningar kan ha låga månadsavgifter eftersom de har betydande intäkter från dem som hyr lokaler i fastigheten. Det är därför lätt att tänka att det är en fördel, men i slutändan kan det ändå bli dyrare att bo i en oäkta förening just på grund av skattereglerna.

Har du frågor om årsredovisningen?

Om du har några frågor om det som står i årsredovisningen är det enklast att du hör med din mäklare. Ett annat alternativ är att höra av dig direkt till föreningens styrelse.

Hämta namn och adress automatiskt

Vad är din bostad värd?

Vad heter du?
Hur når vi dig?
Var finns fastigheten?
Fel adress? Ändra uppgifter
Ta del av vår integritetspolicy

Något gick fel...

Ett ögonblick!

Tack, dina uppgifter är sparade!

Vi återkommer så fort vi kan för att boka ditt värderingsmöte.

Du fyllde inte i någon e-postadress. Ange den nedan för att inte missa någon information.
Ta del av vår integritetspolicy