Hoppa till innehåll
Vi anpassar just nu arbetssätt och kundmöten för att värna om våra kunder och medarbetare. Läs mer här.
Sverige
Guide

Hyra ut bostadsrätt & andrahands­uthyrning

Vem ska stå för hemförsäkringen, vad är en skälig hyra och hur mycket av den måste du skatta för? Det är mycket att tänka på när du ska hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Därför guidar vi dig genom de viktigaste reglerna kring andrahandsuthyrning. Tipsen här är riktade till dig som äger en bostadsrätt som du vill hyra ut i andra hand, med andra ord till dig som snart är hyresvärd.

Andrahandsuthyrning vs uthyrning av egenägd bostad

Låt oss först reda ut begreppen kring uthyrning. I dagligt tal används begreppet andrahandsuthyrning för alla typer av situationer där vi hyr ut en bostad som vi äger. Men om du äger en bostadsrätt, villa eller fritidshus som du hyr ut till en hyresgäst är det juridiskt sett inte en andrahandsuthyrning, utan en förstahandsuthyrning. En andrahandsuthyrning blir det först när du som förstahandshyresgäst hyr ut bostaden till någon annan. Här är tre exempel:

  • Du hyr ut din bostadsrätt – uthyrning av egenägd bostad
  • Din hyresgäst hyr ut din bostadsrätt – andrahandsuthyrning av bostadsrätt
  • Du hyr ut din hyreslägenhet – andrahandsuthyrning

I guiden använder vi oss av uttrycket andrahandsuthyrning som ett samlat begrepp men fokus ligger på uthyrning av bostadsrätt.

Hyra ut bostadsrätt – så gör du

Här går vi igenom vad du ska tänka på och behöver göra innan du kan hyra ut din bostadsrätt enligt de riktlinjer och regler som finns.

Skaffa tillstånd att hyra ut bostadsrätten

För att ha rätt att hyra ut din bostadsrätt behöver du ett tillstånd från din bostadsrättsförening. Detta gäller dock inte om du bara ska hyra ut ett rum i lägenheten medan du själv bor kvar. Numera är det bestämt i Bostadsrättslagen att du inte behöver uppge några särskilda skäl till varför du vill hyra ut. Styrelsen i din bostadsrättsförening kan därför bara neka dig om de har en god anledning – att du till exempel vill hyra ut ditt boende i rent vinstsyfte, att du tänkt använda bostaden för hotelluthyrning eller att din hyresgäst har dåliga referenser. Om bostadsrättsföreningen nekar dig att hyra ut kan du dock överklaga beslutet hos hyresnämnden.

Har du däremot en ägarlägenhet har du full frihet att hyra ut lägenheten i andra hand när du vill och till vem du vill eftersom du då inte behöver förhålla dig till en bostadsrättsförenings regler och stadgar.

Hitta hyresgäst

Vem du har som hyresgäst spelar förstås en avgörande roll i andrahandsuthyrningen. I en stad med brist på bostäder kanske du hittar din hyresgäst bara genom att fråga vänner, kollegor och i sociala medier. Men i en stad där efterfrågan på bostäder är mindre behöver du antagligen anstränga dig mer och lägga ut en annons på olika plattformar för bostadsuthyrning.

Eftersom du som bostadsrättsinnehavare har ansvar för din bostad är det viktigt att du kan lita på din hyresgäst. Bjud in potentiella hyresgäster på visning för att få en uppfattning om hur de är som personer. Be den hyresgäst du går vidare med om referenser från tidigare hyresvärd och arbets- eller studieintyg. Du kan också be personen att göra en kreditupplysning på sig själv, vilket är gratis att göra en gång om året för privatpersoner. När du valt hyresgäst kan din ansökan till bostadsföreningen behöva kompletteras, så att de vet vem du kommer hyra ut bostadsrätten till. 

Skriv kontrakt och inventarieförteckning

Det tryggaste sättet att skriva ett andrahandskontrakt är med hjälp av en specialiserad jurist. Problemet med gratis kontraktsmallar på nätet är att de är generella, vilket brukar vara till hyresvärdens nackdel, och att de inte alltid är uppdaterade enligt de senaste lagändringarna. Så även om juristhjälp kostar kan det vara värt att betala för att slippa ett kontrakt med en massa kryphål.

Om du hyr ut din bostad möblerad behöver du dessutom ha med en inventarieförteckning i kontraktet. Upprätta gärna ett protokoll över befintliga skador i din bostad. Det är nämligen din skyldighet som hyresvärd att kunna bevisa att eventuella nya skador uppkommit under uthyrningstiden. Och för att minimera slitaget på bostaden kan du också lämna skötselråd för hur hyresgästen ska ta hand om exempelvis parkettgolv och köksbänkar.

Hemförsäkring för andrahandsuthyrning

Som bostadsrättsinnehavare är det du som har ansvar för att försäkra din bostad, även om du hyr ut den till någon annan. Hemförsäkringen gäller fortfarande dig som person, och inte din hyresgäst. Därför måste din hyresgäst också teckna en egen försäkring. När du hyr ut i andra hand kan du behöva göra ändringar i din hemförsäkring, så prata med ditt försäkringsbolag och se vad som gäller i ditt fall.

Regler för uthyrning av bostadsrätt

Den 1 februari 2013 fick andrahandsuthyrning av bostadsrätt (uthyrning av egenägd bostad) nya regler som är en påbyggnad av hyreslagen. De två stora skillnaderna mellan lagen om uthyrning av egenägd bostad och hyreslagen är att:

  1. båda parterna tillsammans kan komma överens om en skälig hyra.
  2. andrahandshyresgästen inte har något besittningsskydd, vilket innebär att hen inte kan förlänga hyresavtalet mot bostadsägarens vilja.

Skälig hyra för bostadsrätt i andra hand

Enligt reglerna för uthyrning av egenägd bostad ska hyresvärden och hyresgästen komma överens om hyrans storlek. Hyran ska vara skälig och täcka driftskostnader och kapitalkostnaden för bostaden, men du som hyresvärd har mer frihet att bestämma den slutliga hyran. Hyr du till exempel ut din lägenhet möblerad kan du öka på hyran något för att ersätta möbelslitage. Skulle din hyresgäst anse att hyran är för hög kan hyresnämnden sätta ner hyran om den påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden.

Så här räknar du ut en skälig hyra

Hur stora dina driftskostnader är beror på dina faktiska kostnader, som avgifter till bostadsrättsföreningen, el, bredband och vatten. Kapitalkostnaden däremot är en schablonmässig uträkning på vad det kostar att ha ditt kapital bundet i bostaden. Din hyresgästs hyra ska inte påverkas av att du har lånat pengar till ett bolån för lägenheten.

För att räkna ut din kapitalkostnad utgår du från avkastningsräntan på bostadens marknadspris. Ett par procent över riksbankens referensränta anses vara en skälig avkastningsränta. Sedan tar du din bostadsrätts värde och gångrar med avkastningsräntan. Dela summan på 12 månader och lägg på månadsavgift och driftskostnader, och du har fått fram en skälig hyra.

Låt säga att fyra procent anses vara en skälig räntenivå. Om du då har en bostadsrätt som är värd 3 000 000 kronor, med en månadsavgift på 3 000 kronor och kostnader för el, bredband och vatten på 1 500 kronor i månaden kan du ta en månadshyra på 14 500 kronor – ((3 000 000 * 0,04)/12) + 3000 + 1500 = 14 500.

Kom ihåg att det alltid är du som bostadsrättsinnehavare som har ansvar för lägenheten och hyran. Därför är det ofta en god idé att din hyresgäst betalar till dig, och att du sedan betalar räkningarna.

Betala skatt när du hyr ut din bostadsrätt i andra hand

Du kan behöva betala skatt för andrahandsuthyrningen av din bostadsrätt, men du får också göra ett schablonavdrag per år och bostad, vilket betyder att du kan ta emot upp till en viss hyressumma skattefritt.  Dessutom kan du få göra avdrag för den avgift eller hyra (men inte kapitaltillskottet) du själv betalar under tiden din vanliga bostad är uthyrd. De intäkter som blir över när du gjort dina avdrag måste du sedan skatta för som en kapitalinkomst i din inkomstdeklaration. Kontakta Skatteverket för att veta hur mycket de olika avdragen är på och vad som gäller i just ditt fall.

 

Vanliga frågor och svar om att hyra ut bostadsrätten

 

Får man hyra ut sin bostadsrätt i andra hand?

Ja det får du, men du behöver ett tillstånd av din bostadsrättsförening.

Hur länge får man hyra ut sin bostadsrätt i andra hand?

Det finns ingen lag som säger hur länge du får hyra ut din bostadsrätt i andra hand, däremot så beviljar bostadsrättsföreningar ofta andrahandsuthyrning ett år i taget.