Hoppa till innehåll

Frågor & svar när du ska sälja din bostad

Vilket ansvar har säljaren respektive köparen för fel i bostaden?

De fel som säljaren normalt kan bli ansvarig för är sådana fel som köparen inte upptäckt, borde ha upptäckt eller borde ha misstänkt med hänsyn till bostaden ålder, pris och skick. Det spelar då ingen roll om säljaren själv inte kände till felet.

Upptäcker köparen vid sin undersökning tecken på fel i bostaden eller är den i sådant skick, att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökning. Om det finns tecken på fel som köparen inte själv eller besiktningsmannen kan dra några slutsatser av, måste köparen undersöka bostaden vidare för att ha fullgjort sin undersökningsplikt. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om t ex säljaren upplyser köparen om ett misstänkt fel, (t ex fukt i badrummet) kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Övriga fel ansvarar köparen för.

Vilka skyldigheter har en säljare?

En närliggande fråga är om säljaren måste upplysa om alla fel och brister i bostaden som han känner till. Grundregeln är att säljaren inte kan göras ansvarig för fel som är upptäckbara för köparen. Trots detta kan en säljare ändå i vissa situationer ha ett sådant ansvar om han före försäljningen känt till felet och ändå underlåtit att upplysa köparen om detta. En förutsättning för ett sådant ansvar är att köparen borde ha kunnat räkna med att bli upplyst om felet samt att säljarens underlåtenhet att upplysa köparen om felet kan antas ha inverkat på köpet. Det ska vidare vara fråga om ett väsentligt fel.

Om säljaren upplyser köparen om fel och brister kan säljaren inte senare hållas ansvarig för dem.

Till köpekontraktet brukar vanligtvis bifogas en frågelista som fylls i av säljaren. Listan gör det lättare för säljaren att minnas och ange bland annat tidigare skador, utförda reparationer och förbättringar. Det är givetvis angeläget att den fylls i med stor omsorg. Det är bättre att ange för mycket än för lite. Säljaren eller köparen kan genom Svensk Fastighetsförmedling teckna försäkringen Varudeklarerat som ger säljaren och köparen skydd avseende fastighetens skick. Läs mer om Varudeklarerat

Vad innebär en värdering?

Bankvärdering

En bankvärdering är en bedömning av bostadens långsiktiga värde. Den baseras på försäljningar av liknande bostäder i samma område och räknas ut statistiskt med hänsyn till bostadens storlek och egenskaper.

Marknadsvärdering

När mäklarna gör en värdering som underlag för en försäljning försöker de bedöma det troliga försäljningspriset. Mäklaren tar hänsyn till tillfälliga marknadsfaktorer. Svensk Fastighetsförmedling är lokala specialister och lokalkännedom är viktigt för en tillförlitlig marknadsvärdering. Det är viktigt att ta hänsyn till efterfrågan för typen av bostad, möjlighet för köparna att belåna bostaden, aktuellt utbud på marknaden etcetera.

I korthet - en mäklares marknadsvärdering svarar på frågan: Hur mycket får du betalt för din bostad om du säljer den just nu?

Vem företräder mäklaren?

En fastighetsmäklare ska tillvarata både säljarens och köparens intressen. Uppdraget ska utföras omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed. När det gäller eventuella fel och brister i en förmedlad bostad är det viktigt att förstå att mäklaren förmedlar försäljningen av bostaden från säljaren till köparen. Det är inte mäklaren som säljer bostaden.

Ansvaret för fel och brister ligger normalt antingen hos säljaren eller hos köparen enligt vad som framgår ovan. Mäklaren är dock skyldig att upplysa köparen om sådana fel i bostaden som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka. Någon undersökningsplikt i vanlig mening har dock inte mäklaren.

Om det blir en tvist mellan köpare och säljare under eller efter affären är mäklaren enligt fastighetsmäklarlagen förhindrad att företräda endera part som ombud. Om en tvist uppstår bör man istället anlita en advokat/jurist som kan tillvarata just dina intressen. Däremot kan mäklaren försöka medla mellan tvistande parter, det är dock viktigt att komma ihåg att mäklaren inte får ta ställning för eller emot endera parten. Mäklarens enda uppdrag i en sådan situation är att försöka få parterna att komma överens.

Vilka krav kan du ställa på en mäklare?

Bestämmelser om mäklarens skyldigheter och ansvar finns i en särskild lag, Fastighetsmäklarlagen. För att arbeta som fastighetsmäklare måste man vara registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen. Registreringen innebär att man har en för mäklaryrket godkänd utbildning och att man har en ansvarsförsäkring.

Fastighetsmäklarinspektionen granskar även mäklarnas arbete och har möjlighet att erinra, varna eller avregistrera mäklare som inte följer fastighetsmäklarlagen. Av mäklarlagen framgår också följande:

Mäklaren ska utföra uppdraget omsorgsfullt och enligt god mäklarsed. Mäklaren ska ge säljare och köpare de råd och upplysningar som de behöver. Mäklaren har att verka för att säljare lämnar korrekta upplysningar om bostaden. Mäklaren måste också upplysa köparen om skyldigheten att undersöka bostaden. Mäklaren ska hjälpa säljare och köpare att lösa alla frågor i samband med köpet.

Mäklaren är skyldig att tillhandahålla en objektsbeskrivning av bostaden. Om köparen önskar gör mäklaren också en personlig kalkyl över köparens boendekostnader. Mäklaren upprättar köpehandlingar och annat som behövs för att fastighetsaffären ska kunna genomföras. Detta är bara några av mäklarens uppgifter.
Läs mer på Fastighetsmäklarinspektionen hemsida (extern länk)

När har mäklaren rätt till provision?

Om inget annat särskilt avtalats har mäklaren rätt till provision först när ett bindande köpeavtal skrivits mellan säljaren och köparen.

Har mäklaren någon försäkring?

För att kunna bli registrerad som mäklare krävs bland annat att mäklaren har en ansvarsförsäkring som täcker skador som mäklaren förorsakat säljaren eller köparen. Mäklarens försäkring ska täcka skadeståndsskyldighet med minst tremiljoner (3 000 000) kronor för varje skadefall.

Hur betalas mäklaren?

Mäklaren får vanligtvis sitt arvode genom provision, d v s en viss procent av köpeskillingen. Det förmedlingsavtal som en säljare ingår med mäklaren ger rätt till provision om bostaden säljs till en köpare som mäklaren har anvisat under avtalstiden. Men köpeavtalet måste vara juridiskt bindande. Så länge ett köp är ”svävande” kan inte mäklaren hävda sin rätt till provision. Det typiska för ett provisionsavtal är att mäklaren får avtalad ersättning om bostaden säljs, men ingen ersättning alls om det inte blir någon affär. En mäklare har ingen rätt att utöver den avtalade provisionen ta ut särskild ersättning för annonskostnader m m, om inte säljaren och mäklaren har kommit överens om det. Uppdragsavtalet mellan säljaren och mäklaren ska i konsumentförhållanden vara skriftligt.

Oftast innehåller förmedlingsavtalet en bestämmelse om en tidsbegränsad ensamrätt för mäklaren. Ett sådant avtal ger mäklaren rätt till provision om bostaden säljs under ensamrättstiden även om mäklaren inte har anvisat köparen eller medverkat till köpet.

Ensamrätt används för att mäklaren ska kunna satsa rejält just på ditt uppdrag och våga lägga ner kostnader på marknadsföring. Ett ensamrättsavtal får inte gälla längre tid än tre månader åt gången. Alla kostnader täcks normalt av provisionen. Du behöver aldrig riskera att betala mer om ni inte särskilt har kommit överens om detta i förväg. Provisionen betalas av säljaren.