Vid köp eller försäljning av en fastighet är det viktigt att man känner till begreppen fast och lös egendom samt tillbehör till fastighet eller byggnad.
Något förenklat kan man säga att det som är fast egendom eller tillbehör ingår i köpet medan lös egendom inte ingår i köpet. I jordabalken finns regler om vad som är fast egendom och tillbehör till fastighet eller byggnad. All annan egendom är lös egendom.
Säljare och köpare har dock möjlighet att avtala om att till exempel något som enligt jordabalken är ett byggnadstillbehör inte ska ingå i köpet eller att något som är lös egendom ska ingå i köpet. Ibland kan det vara svårt att med säkerhet avgöra om någonting är ett tillbehör till en byggnad eller om det är lös egendom. Exempel på sådan egendom är dekodern till en parabolantenn, fristående mikrovågsugn, fristående bänkdiskmaskin, lösa garderober med mera.
Om det råder någon osäkerhet om egendom ska ingå i köpet eller inte bör parterna klargöra detta i till exempel köpekontraktet. Vilken egendom är enligt jordabalken fast egendom eller tillbehör?
Fast egendom
Enligt jordabalken är fast egendom jord. Jorden är indelad i fastigheter. I praktiken kan dock även vattenområde vara fast egendom om vattenområdet hör till en fastighet.
Fastighetstillbehör
Föremål som ägaren anbringat i eller ovan jord för stadigvarande bruk på fastigheten är fastighetstillbehör. De vanligaste exemplen på fastighetstillbehör är:
-
Byggnader (bostadshus, friggebod, växthus med mera)
-
Ledningar för gas, vatten eller avlopp
-
Staket eller stängsel
-
Flaggstång
-
På rot stående träd och andra växter
-
Brevlåda
Byggnadstillbehör
Inredning som ägaren försett byggnaden med och som är ägnade till stadigvarande bruk för byggnaden är byggnadstillbehör. Att föremålet ska vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden innebär att det ska finnas ett ändamåls- eller funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Föremålet ska normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten. De vanligaste exemplen på byggnadstillbehör är:
- Vitvaror (kyl, frys, spis, ugn, fläkt med mera)
- Fasta garderober
- Toalett och annan badrumsinredning
- Duschkabin
- Badkar
- Maskiner för tvätt och mangling
- Markiser
- Nyckel
- Element
- Parabolantenn
- Larm
- Centraldammsugare
- Brandredskap
- Hatthylla
Extrautrustning som kompletterar annan befintlig utrustning (till exempel en extra frysbox) är inte byggnadstillbehör.
Särskilt om tomträtter
En tomträtt är en nyttjanderätt till fast egendom. Även om någon fast egendom inte ingår i köpet ingår tillbehören på samma sätt som vid köp av en fastighet. Tillbehören ska dock ha tillförts fastigheten eller byggnaden av tomträttsinnehavaren.