Köpa första huset – råd och tips

Husköpet är för de flesta av oss den största affär vi gör i livet. Därför är det extra noga att vara ordentligt förberedd. Du bör också ha ett långsiktigt perspektiv på ditt boende. Över tid brukar bostäder visserligen öka i värde – långsiktigt i samma takt som tillväxten i ekonomin. Men bostadsmarknaden är en marknad och på kort sikt kan priser falla. Då gäller det att inte nyligen ha köpt och vara tvungen att sälja!

Fler tips och råd från Gunilla Nyström hittar du på SEB.se/privatekonomen

Hur väljer man ”rätt” hus?


Välj ett hus som många vill bo i. Du köper visserligen huset för att själv bo där. Ändå är det bra att tänka igenom hur attraktivt det är för andra så att huset är lättsålt den dag du vill sälja. Ett grupphus med tre sovrum och vardagsrum i en tillväxtkommun är självklart mer lättsålt än ett hus med en udda planlösning och ett udda läge.

Hur stor kontantinsats bör man ha?


Det är givetvis fördelaktigt att ha så stor kontantinsats så att du bara behöver ha bolån. Bolån kan numera lämnas upp till 85 procent av bostadens värde, vilket i princip innebär en stark rekommendation att du bör ha minst 15 procent i kontantinsats.
Den 1 oktober 2010 införde Finansinspektionen nämligen ett så kallat ”Bolånetak”, som innebär att man kan ta lån med sin bostad som säkerhet upp till maximalt 85 procent av bostadens värde.
Det kan vara klokt att välja ett lite mindre eller billigare hus för att få en lägre procentuell belåning. Att ha en rejäl kontantinsats ger en större trygghet. Om du av något skäl tvingas sälja i ett läge när priserna fallit minskar risken att du har kvar skulder när du sålt huset.

Vad kostar det att bo i ett eget hus?


Den löpande boendekostnaden när du bor i eget hus består av tre delar. Räntor och amorteringar på lånen, driftskostnader (uppvärmning, hushållsel, vatten, sophämtning m.m.) och kommunal fastighetsavgift (som egentligen är en skatt). Till det kommer kostnader för reparation och underhåll.

Kostnader när du köper


Du bör ta hjälp av en besiktningsman (se nedan). Kostnaden varierar men räkna med runt 7 000 - 10 000 kronor. Lagfartskostnaden, det vill säga den skatt du får betala för att bli registrerad som ägare i fastighetsregistret, är 1,5 procent på köpeskillingen. Behöver du ta ut nya pantbrev i fastigheten, för att pantsätta till banken för de lån du tar, är skatten 2 procent på pantbrevsbeloppet. Till det kommer expeditionsavgifter och uppläggningskostnader för lånen.
Köper du ett hus för 2 000 000 kronor och behöver ta ut 1 000 000 kronor i nya pantbrev så blir kostnaden alltså 50 000 kronor plus expeditionsavgifter.

Du måste undersöka fastigheten noga


När du köper ett begagnat hus köper du det i befintligt skick. Enligt lagen (jordabalken) har du en mycket omfattande undersökningsplikt. Satsa på att göra en noggrann teknisk besiktning (så kallad jordabalksbesiktning) med hjälp av en särskild besiktningsman (du hittar besiktningsmän på www.bygging.se). Du kan också behöva göra en separat elbesiktning och låta sotare undersöka öppen spis.

För att veta att det inte är några förändringar i stads- eller byggnadsplan på gång i området där huset ligger bör du kontakta kommunen. Hör också om det gjorts någon radonmätning av hus i närområdet.
Kontrollera också uppgifterna i fastighetsregistret. Den som säljer till dig ska stå som lagfaren ägare. Ett gravationsbevis ger dig uppgift om vilka pantbrev som är uttagna i fastigheten. Kontrollera också om det finns några andra belastningar, som exempelvis servitut (som kan gälla till exempel rätt för en annan fastighet att använda en väg över din fastighet) eller nyttjanderätt (en rätt för någon att använda fastigheten eller en del av den). Om en mäklare är inblandad ska denne ha koll på dessa uppgifter om fastigheten.

Bunden eller tremånaders/rörlig ränta?

Det blir oftast billigare över tid att ha kort (tremånaders/rörlig ränta), men du utsätter din ekonomi för risk för stora svängningar om du väljer enbart kort ränta. Därför är generellt en kombination av bunden och tremånaders/rörlig ränta att rekommendera. Då sprider du din ränterisk och försäkrar åtminstone en del av din räntekostnad mot tillfälligt kraftigt stigande räntor.
I perioder när konjunkturen bromsar in och vi kan förvänta oss fallande räntor kan andelen kort ränta vara lite större. Och när konjunkturen är på uppgång och det finns förväntningar om stigande räntor bör andelen kort ränta generellt vara lite mindre.

Är det bra att amortera på bolånen?

Många, särskilt lite yngre, väljer bort att amortera på bottenlånen med motiveringen att bostäder ju bruka öka i värde över tid så att lånens andel av husets värde ändå sjunker. Det är viktigare för dem att ha så mycket som möjligt att leva på just nu. Många äldre ser i stället en ära i att bli skuldfria. Mer pengar nu eller mer pengar sen? Här är det upp till var och en att själv välja sin balans mellan konsumtion och sparande.

Lån blir dyra om du väljer att bara betala ränta. Om du till exempel lånar en miljon kronor till fem procents ränta utan att amortera så har du efter trettio år betalat en miljon kronor i ränta, efter skatt, och har hela skulden kvar. Men samtidigt har under de trettio åren lånets värde gröpts ur av inflationen. Med en genomsnittlig inflationstakt på två procent är miljonlånet realt bara ”värt” drygt 550 000 kronor efter 30 år.

För den som amorterat av lånet är skulden borta samtidigt som den totala räntekostnaden netto blivit bara cirka 500 000 kronor.
Men det finns flera motiv till varför amortering på bostadslånen är en bra sparform.

-Du skaffar dig en större ekonomisk trygghet. Att veta att man när som helst, om så skulle behövas, kan sälja sitt hus, betala av sina skulder och ha pengar över innebär trygghet. På kort sikt kan bostadspriser faktiskt falla. Skulle du av något skäl vara tvungen att sälja i en sådan period är du sårbar. Så en bra ambition är att amortera så att du vet med dig att husets/bostadsrättens värde med god marginal överstiger lånen.

-Du får en lägre boendekostnad framöver. När du amorterar så minskar ju räntebördan.

-Amortering bidrar också till att öka utrymmet för att ta nya lån till framtida renoveringar.
Men kom ihåg att amortering inte bör vara din enda sparform! För att ha ekonomisk handlingsfrihet behöver du ha en buffert för oförutsedda utgifter. De flesta vill också ha ett långsiktigt sparande med aktieinslag.

Det är en stark rekommendation från SEB att du som har lån på över 70 procent av bostadens värde amorterar eller sparar minst 2 procent av lånet årligen till dess att du kommer ner i en belåning under 70 procent.


Läs mer om sparande i SEB's ”Sparskolan”.

test
Fullständig webb | Mobilwebb
 
Hjälp

Ska du köpa eller sälja din bostad? Hos Svensk Fastighetsförmedling hittar du  villor, hus, bostadsrätter, lägenheter, tomter och fritidshus som är till salu. Om du vill sälja din bostad så hjälper våra fastighetsmäklare gärna dig. Välkommen till oss!