Amortering & amorterings­krav 2026 – så fungerar det

Amortering är ett begrepp som de flesta med ett bolån behöver känna till i och med att nya amorteringskrav införs. Vi har samlat svaren för dig som undrar över sådant som varför och hur mycket du måste amortera, vad ett amorteringsfritt lån är och vilka är amorteringskraven för 2026.

Vad är amortering?

Amortering är den summa du betalar av med på ditt lån vid varje betalningstillfälle, utöver räntekostnaden. När du amorterar minskar både skulden och dina framtida räntekostnader, eftersom när du amorterar minskar det totala lånebeloppet och därmed även räntekostnaderna över tid.

Bolånetaket höjs

Med det nya reglerna höjs bolånetaket från 85 % till 90 % av bostadens marknadsvärde. Det betyder att du kan låna upp till 90 % av bostadens värde och att din kontantinsats minskar till 10 %.

Bostadens marknadsvärde, amorteringsgrundande värde och värdera om efter fem år

När du tar ett bolån är det viktigt att känna till skillnaden mellan bostadens marknadsvärde och det så kallade amorteringsgrundande värdet. Bostadens marknadsvärde är det pris som din bostad skulle kunna säljas för på marknaden just nu. Det är detta värde som ofta ligger till grund för hur mycket du kan låna vid köpet och vilka villkor som gäller för ditt bolån.

Amorteringsgrundande värde är däremot det värde på din bostad som ligger till grund för hur mycket du måste amortera enligt bolånekraven. Värdet fastställs vid köptillfället, gäller i 5 år, och avgör din belåningsgrad. När du köper en bostad eller gör en omvärdering av din bostad, fastställs ett amorteringsgrundande värde som sedan gäller i fem år. Under denna period är det detta värde som används för att beräkna din amortering, även om bostadens marknadsvärde skulle förändras under tiden. Sedan kan du begära en ny värdering vart femte år, vilket kan påverka hur mycket du behöver amortera framöver.

Att förstå skillnaden mellan bostadens marknadsvärde och amorteringsgrundande värde är avgörande för att kunna planera din ekonomi och amortering på bästa sätt. Det hjälper dig att veta när och hur du kan påverka din amortering, till exempel genom att omvärdera bostaden.

Amorteringskravet 2026 för nya bolån

Hur mycket du behöver amortera beror på bolånets storlek och vad bostaden är värd.

Exakt hur mycket och när du ska amortera bestämmer du och din långivare tillsammans utifrån din ekonomiska situation, men amorteringskravet baseras på det totala lånebeloppet. Något annat som också styr hur mycket du amorterar är de regler om krav på amortering som Finansinspektionen infört.

Något förenklat fungerar reglerna såhär:

• Om bostadslånet uppgår till mindre än 50 procent av bostadens värde finns inget amorteringskrav.
• Om bostadslånet uppgår till 50 procent, men mindre än 70, av bostadens värde måste du amortera minst 1 procent per år av bostadslånets storlek.
• Om bostadslånet uppgår till 70 procent eller mer av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent per år av bostadslånets storlek. Långivaren får som mest bevilja bostadslån upp till 90 procent av bostadens värde.

Tidigare behövde man amortera ytterligare 1 procent om du bolånet överstiger 4,5 gånger din årsinkomst, men den regeln tas bort 1 april 2026 (mer om det nedan).

Endast vid mycket speciella tillfällen får bankerna medge lägre amortering. Däremot har de full frihet att begära att du amorterar med högre belopp. För dig som köper nyproduktion är reglerna inte tvingande, men de flesta banker väljer ändå att följa reglerna även i dessa situationer.

Nya regler för amorteringskrav - så ska du amortera från 1 april 2026

Från och med den 1 april 2026 tas det skärpta amorteringskravet från 2018 bort. Det innebar att kravet på att amortera ytterligare 1 procent per år för hushåll med bolån där lånets storlek är mer än 4,5 gånger din årsinkomst (före skatt) försvinner. Framöver kommer amorteringsnivån därmed åter enbart baseras på belåningsgrad, vilken kan ge vissa låntagare lägre amorteringskostnader och ökat låneutrymme.

Olika modeller för amortering

Det finns olika modeller för att amortera. De två som oftast kommer på tal i samband med bostadslån är rak amortering och amorteringsfria lån. Dessutom finns två modeller som kallas annuitet och serieamortering, där annuitet är en vanligt förekommande för privatlån. Vilken modell du ska amortera enligt, bestämmer du tillsammans med din långivare. Du kan också göra en extraamortering för att minska skulden snabbare. Vissa modeller kan erbjuda amorteringsfrihet under en begränsad period, till exempel vid ekonomiska svårigheter. Valet av amorteringsmodell kan vara särskilt viktigt när du tar ett nytt bolån.

Rak amortering är det vanligaste

Vid rak amortering betalar du tillbaka på lånet med en fast summa vid varje betalningstillfälle, utöver din bolåneränta. Eftersom din skuld minskar i takt med att du amorterar förändras kostnaden för räntan, vilket innebär att beloppet blir olika vid varje inbetalning. Rak amortering är den vanligaste modellen för att betala tillbaka på bostadslån och den är fördelaktig då du under hela lånets löptid betalar av på din skuld. Om inte räntan på ditt lån höjs blir också räntekostnaden lägre under återbetalningstiden i och med att din skuld minskar varje gång du amorterar.

Amorteringsfritt lån

Ett amorteringsfritt lån kan ju låta som något som är för bra för att vara sant, men vad innebär det egentligen? Har du bestämt dig för att ta ett amorteringsfritt lån betalar du under en avtalad tid endast ränta på lånet, vilket därmed innebär att du skjuter på återbetalningen till framtiden. Men när den avtalade tiden löper ut måste du börja amortera på din skuld.

Enligt de regler som finns för amorteringskravet är det möjligt att få ett amorteringsfritt lån på upp till fem år vid köp av nyproduktion, och vid särskilda omständigheter som sjukdom, dödsfall, arbetslöshet eller särskilda skäl. Det är dock din bank som bestämmer om du får ett amorteringsfritt lån beviljat eller inte.

En nackdel med amorteringsfria lån är att den totala summan du betalar för ditt lån riskerar att bli dyrare eftersom räntekostnaden inte minskar under den tid du inte amorterar, till skillnad från vid rak amortering.

Annuitet – bibehållen annuitet och ändrad annuitet

Återbetalar du ditt lån med annuitet kommer du tillsammans med din långivare att bestämma ett belopp, annuiteten, som täcker in både amorteringen och räntan på skulden. För att kunna räkna ut annuiteten bestämmer ni också i förväg antalet betalningstillfällen. Om inte räntan förändras kommer du då att ha samma månadskostnad vid varje betalningstillfälle under hela avbetalningstiden. Skulle däremot räntesatsen ändras finns det två olika sätt att hantera det, nämligen med bibehållen annuitet eller med ändrad annuitet.

Vid bibehållen annuitet fortsätter du att betala den avtalade månadskostnaden. Har räntan höjts innebär det att en större del av annuiteten består av räntekostnad. Det i sin tur betyder att lånet inte kommer att vara återbetalt vid löptidens slut och du måste därmed förlänga den. Sänks räntekostnaden däremot kommer en större del av annuiteten att bestå av amortering och du kommer därför att ha återbetalat lånet före löptidens slut.

Vid ändrad annuitet räknar långivaren om annuiteten varje gång räntan ändras för att du ska ha betalat tillbaka lånet när löptiden går ut. Med den här modellen kan månadskostnaden för ditt lån därför ändras. Det gör att du inte kan vara säker på förhand exakt vad du kommer att få betala vid varje betalningstillfälle.

Serieamortering

Den här återbetalningsmodellen är ganska ovanlig. För dessa lån, som kallas serielån, ökar amorteringens storlek under lånets löptid. Ofta används en trappstegsmodell för ökningen. Det betyder att amorteringen kan vara 1 % av skulden de första fem åren, 2 % av skulden mellan år sex och tio, och så vidare tills lånet är återbetalat.

Räkneexempel på amortering och amorteringskrav

För att tydliggöra hur amortering och amorteringskrav fungerar i praktiken, tar vi ett exempel: Du köper en bostad som är värd 2 miljoner kronor och tar ett bolån på 1,4 miljoner kronor. Det innebär att du lånar 70 procent av bostadens värde. Enligt amorteringskravet måste du då amortera minst 2 procent av lånebeloppet per år, vilket motsvarar 28 000 kronor per år eller cirka 2 333 kronor per månad.

Det är därför viktigt att räkna ut hur mycket du lånar i förhållande till både bostadens värde och din årsinkomst före skatt. På så sätt kan du planera din ekonomi och se till att du klarar av de amorteringskrav som gäller för just din situation.